１．日時：平成２２年９月２５日(土) １８：２０～２０：５０
２．場所 ：「産業創造館 E会議室」
大阪市中央区本町1-4-5 （ 最寄駅：堺筋本町 ）
３．セミナープログラム
テーマ ：「ゼロから走るサラリーマン不動産投資」
テーマ ： 「現役家主による滞納家賃対策」
２０１０年９月の勉強会
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1.『ゼロから走るサラリーマン不動産投資』
講師は会員のＹＴさんでした。
表題の講演は講師の‘4年間の家主歴のまとめ’と言われて、5年前に遺産として手にされた300万円を元手に平成18年から平成21年の4年間に３棟の投資マンションを購入され、完全満室達成されるまでの道程を赤裸々に語られるものでした。
内容は主に比較的時期がよかったが、それでも資金調達に苦労したサラリーマンとの２足のワラジを履くのに注意すべきポイント「満室にする」「リフォームコストを抑える」ことへの執着心を持った運営と大別すると３つになると思うのですが、③に一番時間をかけられました。
Ｓ県・Ｔ都・Ｆ県に持っておられる３棟の投資マンション毎に管理会社の変更やリフォーム会社の選別方法、不動産会社への個人謝礼などの話をされたのですが、私が特に興味を持ったのはＦ県のマンションの話でした。平成20年3月取得時の入居率が42%（31戸中13戸）を平成21年3月には97％（31戸中30戸）にされたのですが、玄関周りの塗装と駐車場の改装を35万円で行いインターネット無料・IHクッキングヒーターを含む家具付きにし、プロパンガス会社との交渉で故障修理代の無料・カラーインターホンの設置を実現、玄関に週替わりで生花アレンジを置いたとの話にはご本人は「満室にする為の方法はいろんな本に書いてある」と言っておられましたが、その行動力には感心させられました。
講演後の質問時間には 謝礼とは具体的にいくら？管理料にはいくら払っている？投資会社とはどんなところ？など具体的な質問が7~8つも出て、その質問にＹさんはテキパキと答えられたのですが、印象的だったのは、家賃の値引きの話が不動産屋からあった時の話です。私は今回初めて講習会に参加したのですが、講師による飾らない生の声による講演と熱心に受講する会員の熱さを感じ、今後も勉強会にどんどん参加させて頂きたいと強く思いました。
2.『現役家主による滞納家賃対策』
講師は会員のＫＭさんでした。
サラリーマン時代に大手消費者金融に勤められていた講師が滞納対策について具体的事例を挙げながら予防や対策を熱心に語られました。
内容は主に滞納予防の方法
・物件の特性に適した入居者の見分け方
・申込書の読取方法
・入居時点での保証人・保証会社等の条件の付け方
滞納時の対策
・滞納された場合の督促の仕方
・滞納者のタイプ別対応方法
というもので、串刺しされている大きな考え方は「空室は利益を生まない」という考え方でした。
講師が持っておられる物件が全て中古物件で、普段の修理、契約、督促（法的手続きも含む）を自主管理されている経験から‘保証人の印鑑証明は必ずもらう’‘20代～40代の生活保護者は理由がはっきりしていないと断る’‘保証人が友達・自営業は事故率が高い’など予防の注意点や‘督促実施後2ヶ月連絡が取れない場合、貼紙をする’‘滞納者はプロ。督促はそれなりの覚悟で行う’など具体的な督促方法を教えて頂き大変勉強になりました。
私自身も滞納者対策で同じ入居者に3回滞納され1回目は本人2回目は保証人に払ってもらい、3回目は滞納された月から ‘即決和解’（『和解条項』締結）後退居まで司法書士と二人三脚で約1年かかった経験があるので、特に予防の方法を実践していきたいと思いました。
また、「督促は追い出しても負け。本当は家賃を回収するべき」という言葉を聞いて、綺麗ごとではなく家主としてのプロを目指さないといけないとつくづく感じました。
ｂｙ ＳＫ
会場に一歩入ってまず、その参加人数の多さと、参加されている皆さまの熱気に圧倒されてしまいました。
第一部の講師、Ｙさまは、
仕事が忙しい・物件が遠隔地にある・不動産の知識がない（３重苦の克服）というお話でした。
その中で私が一番印象に残ったのは、
絶対ゆずれないことが２つあって、それは、
「絶対、常に満室経営を目指すこと」
「リフォーム費用を下げ、いかにして採算の取れるリフォームをするか」の２点です、というお話でした。
自分にできることは徹底的に勉強され、情報収集され、
自分の物件のために頑張ってくださる業者さんを見つけるためには徹底的に足を運び、
そして、業者さんに頑張っていただくしくみしっかりとつくりあげる。
サラリーマンとの兼業であっても、経営者としてできることを本当に徹底しておられる、と納得いたしました。
第二部の講師、Ｋさまのお話は、
入居申込書から申込者の人生を読み取る具体例、具体的な督促方法、
また、入居者との直接対話する場合に、相手のタイプを見極めての具体例など、
経験豊富でとてもわかりやすい例をあげての熱いお話で、本当に参考になりました。
大先輩家主さまの なまのお話が聞けて、参加できてよかったと思います。
また、ぜひ参加したいと思います。
どうもありがとうございました。
ｂｙ Ｙ